قرارداد اجاره از پرکاربردترین قراردادها در زندگی روزمره است؛ اما همین قراردادِ ظاهراً ساده، اگر بدون دقت تنظیم شود می‌تواند به اختلافات طولانی و هزینه‌ زیاد ختم شود. پرسش‌هایی مثل «یک اجاره‌نامه استاندارد دقیقاً چه بندهایی دارد؟»، «تعهدات موجر و مستأجر چیست؟»، «در چه شرایطی می‌توان قرارداد را فسخ کرد؟» یا «برای بهره‌مندی از قانون ۱۳۷۶ چه تشریفاتی لازم است؟» از رایج‌ترین دغدغه‌ها در زمان تنظیم اجاره‌نامه هستند. در این راهنما، با زبانی روشن مهم‌ترین نکات قرارداد اجاره را مرور می‌کنیم تا بتوانید با اطمینان بیشتری قرارداد ببندید و ریسک‌های حقوقی‌تان را کاهش دهید.

تعریف حقوقی قرارداد اجاره و اصطلاحات کلیدی

طبق ماده ۴۶۶ قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود؛ به عبارت ساده، مستأجر حق استفاده از مال را به‌مدت معین به دست می‌آورد. در این ساختار:

• اجاره‌دهنده = موجر
• اجاره‌گیرنده = مستأجر
• مال مورد اجاره = عین مستأجره
• مبلغ اجاره = مال‌الاجاره

دو اصطلاح مهم:

• اجرت‌المسمّی: اجاره‌بهایی که طرفین در قرارداد تعیین کرده‌اند.
• اجرت‌المثل: اجاره‌بهایی که در نبود توافق، با قیاس موارد مشابه تعیین می‌شود (مثلاً هنگام ادامه تصرف پس از پایان مدت).

چه قانونی بر اجاره‌نامه شما حاکم است؟

قوانین مربوط به اجاره در گذر زمان تغییر کرده‌اند (قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶). در اغلب قراردادهای فعلی، قانون ۱۳۷۶ ملاک است؛ مشروط بر اینکه:

1. مدت اجاره قید شده باشد،
2. قرارداد در دو نسخه تنظیم شود،
3. به امضای موجر، مستأجر و دو شاهد برسد.

قراردادهایی که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می‌رسند رسمی‌اند؛ سایر قراردادها (مثلاً تنظیم‌شده در بنگاه) عادی‌اند، اما با رعایت سه شرط بالا همچنان مشمول قانون ۱۳۷۶ خواهند بود.

ستون‌های اصلی یک قرارداد اجاره استاندارد

برای اجاره‌نامه استاندارد این بندها را دقیق، شفاف و بدون ابهام بنویسید:

1) مشخصات طرفین

نام‌ و نام‌خانوادگی، شماره ملی، نشانی، تلفن و در صورت نمایندگی مبنای نمایندگی (مثلاً وکالتنامه رسمی) ضمیمه شود. در مورد اشخاص حقوقی، شناسه ملی، آگهی آخرین تغییرات و صاحبان حق امضا پیوست گردد.

2) موضوع و مشخصات عین مستأجره

نوع ملک (مسکونی/تجاری)، نشانی دقیق، پلاک ثبتی (در صورت امکان)، مساحت، مشاعات و امکانات، وضعیت انشعابات (آب، برق، گاز)، اقلام تحویلی (مثلاً پکیج، کولر، کابینت‌ها) و کاربری مجاز (مسکونی یا اداری/تجاری).

نکته: اگر استفاده مجاز «مسکونی» درج شده، استفاده تجاری مصداق تخلف و می‌تواند حق فسخ برای موجر ایجاد کند.

3) مدت اجاره

مدت باید معین باشد (مثلاً ۱۲ ماه از تاریخ …). اگر ابتدای مدت ذکر نشود، عرفاً از تاریخ امضا محسوب می‌شود. برای تمدید، از هم‌اکنون شرایط تمدید یا افزایش اجاره‌بها (فرمول، شاخص یا توافق درصدی) را روشن کنید.

4) مبلغ ودیعه و مال‌الاجاره و نحوه پرداخت

• رقم ودیعه/قرض‌الحسنه و شرایط استرداد در پایان.
• مبلغ اجاره ماهانه، مهلت پرداخت (مثلاً تا پنجم هر ماه)، شیوه پرداخت (کارت‌به‌کارت/واریز به حساب) و اخذ رسید.
• پیامد عدم پرداخت به‌موقع (وجه التزام/حق فسخ).

پیشنهاد: برای مستندسازی، شماره شبای پرداخت درج شود و کلیه پرداخت‌ها صرفاً از طریق همان حساب انجام گیرد.

5) تحویل و عودت

• تاریخ تحویل ملک به مستأجر و صورتجلسه تحویل (شامل کنتورخوانی و وضعیت تجهیزات).
• تعهد عودت به‌موقع در پایان مدت و پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف در صورت تأخیر.
• معیار «تحویل تمیز و سالم» و هزینه‌های نظافت/رفع خسارت.

6) تعهدات موجر

• تحویل به‌موقع عین مستأجره مطابق اوصاف قیدشده.
• انجام تعمیرات اساسی و زیربنایی (زیرساخت برق/گاز/آب، شکستگی لوله اصلی، ایزوگام اساسی) مگر خلافش شرط شده باشد.
• خودداری از هر تغییری که استفاده مستأجر را مختل کند.
• تضمین عدم مزاحمت ثالث نسبت به منافع واگذارشده.

7) تعهدات مستأجر

• استفاده منطبق با کاربری مجاز و رعایت مقررات ساختمان و شهر.
• انجام تعمیرات جزئی مصرفی (تعویض لامپ، شیرآلات مصرفی، سرویس دوره‌ای …) مگر خلافش شرط شود.
• پرداخت به‌موقع قبوض مصرفی و شارژ و ارائه مفاصاحساب در زمان تخلیه.
• خودداری از انتقال منافع به غیر مگر با اجازه کتبی موجر.
• خودداری از تغییر ساختاری بدون اذن موجر (تخریب دیوار، جابه‌جایی لوله‌ها و …).

8) شرط فسخ و موارد انحلال

حق فسخ موجر در این موارد توصیه می‌شود:

• تغییر کاربری یا انتقال به غیر بدون اذن،
• عدم پرداخت اجاره‌بها پس از اخطار و مهلت مقرر،
• تخریب یا تغییر اساسی ملک بدون مجوز،
• سوءاستفاده خلاف عرف (مثلاً مصرف صنعتی برق در واحد مسکونی).

حق فسخ مستأجر در این موارد قابل درج است:

• عیب مؤثر در عین مستأجره که منفعت را ناقص یا دشوار کند (ماده ۴۷۹ مدنی) و موجر در مهلت معقول آن را رفع نکند،
• عدم تحویل به‌موقع ملک،
• منع قانونی جدید که استفاده موضوع قرارداد را غیرممکن سازد.

9) خسارات، وجه التزام و تضمین‌ها

• برای تأخیر در پرداخت اجاره یا تخلیه، وجه التزام شفاف تعیین شود (مثلاً روزانه … تومان).
• تعیین تضمین کافی (چک/سفته) و حدود استفاده از آن.
• سازوکار کارشناسی خسارت برای کسر از ودیعه در پایان.

10) شاهدان و تشریفات قانون ۱۳۷۶

برای بهره‌مندی از مزایای قانون ۱۳۷۶ در قراردادهای عادی: دو شاهد ذیل قرارداد را امضا کنند؛ دو نسخه identical باشد؛ و مدت دقیق قید شود.

چهار اصل طلایی برای نوشتن اجاره‌نامه

1. شفافیت در شرایط مالی و زمانی: رقم ودیعه، اجاره ماهانه، موعد پرداخت، فرمول افزایش، مدت و تاریخ‌های کلیدی بدون ابهام.
2. روشن‌نویسی و انطباق با مقررات: از اصطلاحات قابل فهم استفاده کنید و با مقررات محلی (کاربری، سر و صدا، ظرفیت) هم‌خوانی داشته باشید.
3. درک مفاهیم حقوقی: حدود اختیارات، ضمانت اجرا، حق فسخ، و تفاوت اجرت‌المسمّی و اجرت‌المثل را بشناسید.
4. یکپارچگی متن و پیوست‌ها: از بندهای متناقض پرهیز کنید؛ صورتجلسه تحویل، فهرست اقلام و عکس وضعیت اولیه را پیوست کنید.

اشتباهات رایج که دردسر می‌سازند

• درج نکردن مدت یا مبهم گذاشتن تاریخ‌ها،
• ذکز نکردن کاربری مجاز و محدوده استفاده،
• بی‌توجهی به تعمیرات اساسی و مرز آن با تعمیرات جزئی،
• عدم تعیین وجه‌التزام برای بدحسابی یا تأخیر در تخلیه،
• نداشتن شاهد در قرارداد عادی (از دست دادن مزایای قانون ۱۳۷۶)،
• نپیوست کردن مدارک نمایندگی (مثلاً اجاره به «نماینده» بدون رؤیت و پیوست وکالتنامه رسمی).

عیب در عین مستأجره و حق فسخ

اگر هنگام عقد یا پس از آن عیب مؤثر آشکار شود که منفعت را کم یا استفاده را دشوار می‌کند، مستأجر حق فسخ دارد؛ مگر اینکه موجر در مهلت معقول رفع عیب کند به‌گونه‌ای که زیانی به مستأجر نرسد. برای جلوگیری از دعوا، عیوب شناخته‌شده را فهرست و ضمیمه کنید و «مهلت رفع عیب» بنویسید.

تعمیرات: مرز مسئولیت‌ها

قاعده عرفی: زیربنایی و اساسی با موجر، مصرفی و جزئی با مستأجر؛ مگر خلافش شرط شود.

• نمونه «اساسی»: ریزش سقف، نشتی اصلی لوله‌ها، خرابی کنتور اصلی.
• نمونه «جزئی»: تعویض شلنگ توالت، کلید برق، شل شدن دستگیره‌ها. اگر تعمیر اساسی فوری باشد و توقفش به موجر زیان جدی بزند، مستأجر نمی‌تواند جلوگیری کند اگر موقتاً استفاده‌اش مختل شود؛ در این حالت می‌توان برای مستأجر حق فسخ یا تخفیف اجاره در مدت تعطیلی کاربری پیش‌بینی کرد.

انتقال منافع به غیر و استفاده نامتعارف

اصل بر ممنوعیت واگذاری به غیر بدون اجازه کتبی موجر است. اگر امکان انتقال را می‌دهید، شرایطش را بنویسید: رضایت کتبی، معرفی مستأجر جدید، تسویه قبوض و خسارات. هر استفاده خارج از عرف (مثلاً تبدیل واحد مسکونی به کارگاه پر سروصدا) می‌تواند حق فسخ و مطالبه خسارت برای موجر ایجاد کند.

پس از پایان مدت: تخلیه، اجرت‌المثل و تسویه

با پایان مدت، قرارداد منحل می‌شود و مستأجر باید تخلیه کند. اگر تصرف ادامه یابد، مستأجر مکلف به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف است اگر عملاً استفاده نکند. تحویل باید با صورتجلسه، مفاصاحساب قبوض و بازگشت ودیعه (پس از کسر بدهی‌ها و خسارات دارای مستند) همراه باشد.

نکاتی برای افزایش اطمینان و کاهش ریسک

• گرفتن گزارش وضعیت اولیه (عکس/ویدیو) هنگام تحویل؛
• درج بند داوری با ارجاع به یک داور حقوقی مورداعتماد برای حل سریع اختلافات؛
• الزام به ارسال ابلاغ‌ها از طریق پیام‌رسان رسمی/ایمیل همراه با تأیید دریافت؛
• تعیین شاخص افزایش اجاره (در تمدید) به‌صورت درصد مشخص یا با ارجاع به شاخص‌های معتبر؛
• ممنوعیت دستکاری سازه‌ای و الزام به اخذ مجوز شهرداری در پروژه‌های تجاری.

دیدگاه تخصصی مرکز قرارداد پاژ

یک اجاره‌نامه محکم یعنی: بندهای مالی و زمانی شفاف، کاربری مجاز و حدود استفاده روشن، تقسیم مسئولیت تعمیرات معلوم، شرط فسخ سنجیده، صورتجلسه تحویل و پیوست‌های کامل. تجربه «مرکز قرارداد پاژ» نشان می‌دهد بیشترین اختلافات از ابهام در متن یا نبود مستندات ناشی می‌شود. اگر در مرحله مذاکره هستید، همین حالا بندهای بالا را چک کنید؛ و اگر قرارداد قبلی‌تان مبهم است، الحاقیه اصلاحی بنویسید تا مسیر همکاری امن‌تر شود.

سوالات متداول (FAQ)