خرید و فروش ملک در رهن بانک | فک رهن و انتقال وام
وقتی ملکی «در رهن بانک» است یعنی مالک، سند رسمی را به‌عنوان وثیقه‌ی بازپرداخت تسهیلات نزد بانک گذاشته و بانک نسبت به آن ملک «حق عینیِ مقدم» دارد. نتیجه‌اش این است که هرگونه نقل‌و‌انتقال باید حقوق بانک را محترم نگه دارد، وگرنه معامله اگر روی کاغذ امضا شده باشد در مقام اجرا به بن‌بست می‌خورد و برای فروشنده/خریدار، تبعات جدی حقوقی و حتی کیفری می‌سازد. اما این به معنی «ناممکن بودن» معامله نیست؛ اتفاقاً با چیدمان درست مراحل و مستندات، فروش ملک رهنی کاملاً شدنی و امن است. این مطلب، یک نقشه‌راه قدم‌به‌قدم می‌دهد: از فهم چارچوب حقوقی و سناریوهای مجاز، تا بندهای کلیدی مبایعه‌نامه، استعلام‌ها، ریسک‌ها و نکات ریز انتقال سه‌دانگ.
ملک در رهن دقیقاً یعنی چه و چه اثری بر معامله دارد؟
رهن، قراردادی است که به موجب آن مدیون، مالی غیرمنقول (مثل آپارتمان، زمین یا مغازه) را برای تضمین دین نزد طلبکار (بانک) وثیقه می‌گذارد. تا زمانی‌که «قید رهن» در دفتر املاک پابرجاست، حق بانک بر ملک، بر هر حق دیگری مقدم است. معنایش در عمل:
- مالک بدون «فک رهن» یا «اذن/موافقت کتبی بانک» حق ندارد اثر حقوقیِ کاملی برای معامله ایجاد کند.
- اگر معامله‌ای بی‌اعتنا به حق بانک انجام شود، اجرای آن در دفترخانه و اداره ثبت متوقف می‌شود؛ همچنین با توجه به اوضاع‌و‌احوال، ممکن است برای فروشنده یا واسطه‌ها مخاطرات کیفری ایجاد کند (مانند انتساب به انتقال مال مرهونه/معارض).
- در مطالب غیرتخصصی می‌خوانید «معامله باطل است». دقیق‌تر این است که بگوییم: معامله‌ای که حقوق بانک را نقض کند در مقام ثبت و انتقال رسمی «قابل اجرا نیست» و بانک می‌تواند مانع‌تراشی مؤثر کند؛ ضمن اینکه بسته به نیت و رفتار طرفین، مسئولیت‌های حقوقی و کیفری محتمل است.
پس قاعده‌ی طلایی را آویزه‌ی گوش کنید: یا فک رهن کنید، یا با موافقت صریح بانک، تعهدات وام را به خریدار منتقل کنید، یا وثیقه‌ی جایگزین بدهید تا ملک آزاد شود. خارج از این سه، عملاً وارد ناحیه‌ی پرریسک می‌شوید.
سناریوهای مجاز و رایج برای معامله امن
سناریوی مطلوب به شرایط مالی، زمان‌بندی و سیاست بانک بستگی دارد. سه مسیرِ استاندارد وجود دارد:
۱) فک رهن و سپس انتقال سند
در این مدل ابتدا مانده بدهی تسویه می‌شود، بانک «نامه فک رهن» صادر می‌کند و دفتر املاک قید رهن را برمی‌دارد. بعد، انتقال قطعی سند انجام می‌شود. نکته‌ی مهم، مدیریت پول است: پرداخت‌های خریدار باید مرحله‌ای و امانی باشد تا زمانی‌که «نامه فک رهن» در دفترخانه رویت و ثبت شود. در قرارداد، «شرط تعلیقی» درج کنید که اثر نهایی بیع را منوط به ارائه‌ی رسمیِ فک رهن می‌کند.
۲) انتقال تسهیلات (انتقال تعهد) به نام خریدار
بانک پس از اعتبارسنجیِ خریدار و موافقت کتبی، تعهد وام را به او منتقل می‌کند و سند با قید رهن به نام خریدار می‌رود. این روش برای فروشنده‌هایی که نقدینگی کافی برای فک رهن ندارند، بسیار کاربردی است. همه‌چیز باید کتبی باشد: موافقت بانک، جدول جدید اقساط، هر گونه تغییر نرخ/باقیمانده، و پیوست آن‌ها به پرونده‌ی ثبتی.
۳) جایگزینی وثیقه (تبدیل رهن)
گاهی بانک می‌پذیرد ملک یا وثیقه‌ی دیگری (سند ملکی دیگر، سپرده‌ی بانکی، ضمانت‌نامه) جایگزین شود تا قید رهن از ملک مورد معامله برداشته شود. این راه‌حل انعطاف‌پذیر است اما کاملاً «موردی» و در گرو موافقت بانک است.
مسیر عملی «قدم به قدم» برای فروشنده و خریدار
اگر فروشنده‌اید، از این مسیر بروید:
- پیش‌استعلام بانکی: از شعبه‌ی مرتهن «مانده بدهی، جرایم، پیش‌نیازهای فک رهن/انتقال تعهد» را کتبی بگیرید.
- چارچوب پرداخت‌ها: با خریدار توافق کنید که پرداخت‌ها به‌صورت مرحله‌ای و امانی باشد (حساب امانی دفترخانه یا چک‌های مؤجل مشروط به ارائه‌ی فک رهن/موافقت بانک).
- مبایعه‌نامه با شرط تعلیقی: اثر بیع را منوط به «فک رهن» یا «موافقت کتبی بانک برای انتقال تعهد» کنید؛ مهلت‌ها و وجه‌التزام‌ها را دقیق بنویسید.
- هماهنگی دفترخانه: دفترخانه‌ای که مسلط بر پرونده‌های رهنی است انتخاب و از همان ابتدا در جریان بگذارید.
- تسویه/انتقال تعهد: مطابق مدل منتخب (فک رهن یا انتقال تعهد) اقدام و مستندات را ضمیمه پرونده کنید.
- انتقال رسمی: پس از فک رهن یا اخذ موافقت، سند قطعی را امضا کنید.
اگر خریدارید، این چک‌لیست را تیک بزنید:
- استعلام ثبتی دفترخانه (رهن، بازداشت، معارض): قبل از هر پرداخت قابل‌توجه.
- استعلام مالیاتی/شهرداری و بدهی‌های جاری (تا جایی که ممکن است همزمان بگیرید).
- نامه‌ی کتبیِ بانک: بدون موافقت رسمی، روی «قول» معامله نکنید.
- شرط تعلیقی و پرداخت امانی: پول را تا رسیدن به گام مطمئن نگه دارید.
- بیمه و بدهی مجتمع/شارژ: ریز ولی مهم؛ تسویه‌ها را روشن کنید.
مبایعه‌نامه‌ای که «قابل اجرا» و ضدریسک است
قرارداد شسته‌رفته، نصف راه است. لازم نیست طولانی و پر از بندهای تکراری باشد؛ اما چهار ستون باید بی‌نقص باشند: وضعیت رهن، شرط تعلیقی، زمان‌بندی/پرداخت، ضمانت اجرا.
حتماً قید کنید:
- تصریح روشن وضعیت رهن: نام بانک، شماره قرارداد تسهیلات، مانده روز.
- شرط تعلیقی: «اثر نهایی قرارداد و الزام به انتقال سند، منوط به ارائه‌ی نامه فک رهن/موافقت کتبی بانک برای انتقال تعهد تا تاریخ … است.»
- پرداخت مرحله‌ای و امانی: «مبلغ … تا ارائه‌ی فک رهن/موافقت بانک نزد دفترخانه/حساب امانی نگه داشته می‌شود.»
- مهلت‌ها و وجه‌التزام: برای تأخیر در فک رهن/انتقال تعهد و نیز برای عدم حضور در دفترخانه.
- حق فسخ روشن: اگر بانک موافقت نکرد یا فک رهن انجام نشد، تکلیف ثمن، خسارت و خاتمه‌ی قرارداد شفاف باشد.
- تعهد به همکاری با بانک: فروشنده متعهد به حضور در بانک و امضای کلیه‌ی مدارک اجرایی مرتبط با انتقال تعهد؛ خریدار متعهد به ارائه‌ی مدارک اعتبارسنجی.
این چند خط ساده، ۸۰٪ دعواهای مرسوم را از بین می‌برد.
انتقال سه‌دانگ از ملک در رهن
قابل انجام است، اما بدون رضایت قبلیِ بانک سراغش نروید. منطق بانک این است که وثیقه باید همچنان «کافی» بماند. معمولاً یکی از دو حالت رخ می‌دهد:
- یا بانک اجازه‌ی انتقال سه‌دانگ را با حفظ رهن بر کل پلاک می‌دهد؛
- یا می‌خواهد وثیقه‌ی مکمل بگیرد تا ریسک خودش ثابت بماند.
دقت کنید خریدارِ سه‌دانگ، تا زمان رهن، به‌طور معمول نمی‌تواند وام جدید روی همان پلاک بگیرد. همه‌چیز باید در رضایت‌نامه‌ی بانک و در سند رسمی دقیقاً درج شود.
آیا فروش ملک رهنی جرم است؟
صرف «فروش» اگر حقوق بانک نادیده گرفته شود، از منظر ثبت، قابل اجرا نیست و بانک می‌تواند مانع شود. اما اگر این اقدام با «اظهارات خلاف واقع، پنهان‌کاریِ وضعیت رهن، یا نمایش صوریِ فک رهن» همراه باشد، مسیر برای عناوین کیفری (بسته به پرونده) باز می‌شود؛ از جمله انتقال مال مرهونه/معارض یا حتی کلاهبرداری در فرض فریب‌دادن خریدار. نتیجه‌ی عملی: بدون فک رهن یا اذن/موافقت کتبی بانک، به معامله تن ندهید.
توقیف و تقدم حق بانک
در صورت نکول اقساط، بانک می‌تواند وصول طلب را از محل فروش ملک دنبال کند و بر سایر طلبکاران تقدم دارد. اگر ارزش ملک بیشتر از طلب باشد، مازاد به مالک می‌رسد؛ اگر کمتر باشد، مالک باید کسری را بپردازد. این تقدم، دلیل دیگری است که خریدار باید قبل از معامله، وضعیت رهن را دقیق بررسی کند.
نقش دفترخانه و «استعلام‌های سه‌گانه»
دفترخانه خوب، فرایند را روان می‌کند. سه استعلام کلیدی:
- استعلام ثبت: وضعیت رهن، بازداشت، معارض.
- استعلام دارایی: مالیات نقل‌و‌انتقال.
- استعلام شهرداری/پایان‌کار/صورت‌مجلس تفکیکی (برای آپارتمان‌ها).
در معامله‌ی رهنی، یک «نامه‌ی رسمی بانک» عملاً استعلام چهارمِ حیاتی است؛ بدون آن، وارد امضا نشوید.
تفاوت «قولنامه» و «مبایعه‌نامه» و چرا مهم است؟
قولنامه می‌تواند یک تفاهمِ ابتدایی باشد؛ مبایعه‌نامه‌ی استاندارد با کُد رهگیری و شروط تعلیقی و پرداخت امانی، ابزار اجرای حقوقی شماست. اگر طرف مقابل به تعهدات عمل نکند، مبایعه‌نامه‌ی درست، در دادگاه و دفترخانه «قابل اتکا» است. دقت کنید که: وضعیت رهن، شروط فک رهن/انتقال تعهد، زمان‌بندی، وجه‌التزام و حق فسخ، شفاف و بی‌ابهام آمده باشد.
دو نکته‌ی ظریف اما حیاتی
اول اینکه، حتی اگر بانک به «انتقال تعهد» موافقت کند، ممکن است شرایط جدید (نرخ سود، مدت باقیمانده، جریمه‌ها) اعمال کند؛ آن را کتبی بگیرید و در قرارداد مرجع قرار دهید. دوم اینکه، همه‌ی پرداخت‌های «توافقِ پشتِ سند» (برای پوشش مانده‌ی وام یا قرض‌الحسنه‌های درون‌فامیلی) را رسمی کنید؛ پول‌های غیررسمی، منشأ دعواهای بزرگ می‌شوند.
دیدگاه تخصصی مرکز قراردادهای پاژ
معامله‌ی ملکِ در رهن، شدنی، امن و رایج است؛ به شرطی که منطق حقوقی رهن را رعایت کنید و فرایند را «مدرک‌محور» جلو ببرید: اول بانک و استعلام‌ها، بعد قراردادِ دارای «شرط تعلیقی» و «پرداخت امانی»، سپس اجرای گام‌به‌گام تا فک رهن یا انتقال تعهد. هرجا بخواهید میان‌بر بزنید، ریسک‌ها برمی‌گردند: توقف ثبت سند، اتلاف سرمایه، یا حتی حواشی کیفری در فرض پنهان‌کاری.
اگر دلت می‌خواهد همین مسیر را بی‌حاشیه طی کنی—از مذاکره با بانک برای انتقال تعهد/تبدیل وثیقه تا طراحی مبایعه‌نامه‌ی ضدریسک و مدیریت پرداخت‌های امانی تیم مرکز قراردادهای پاژ کنار توست. ما قرارداد را حرفه‌ای و قابل‌اجرا می‌نویسیم، بندهای حساس (شرط تعلیقی، زمان‌بندی فک، وجه‌التزام، حق فسخ) را دقیق تنظیم می‌کنیم و فرایند دفترخانه/استعلام‌ها را تا انتقال قطعی، چک‌لیست‌محور جلو می‌بریم. اگر نیاز به قرارداد‌نویسی حرفه‌ای و همراهی اجرایی داری، همین حالا بگو تا بر اساس سناریوی واقعیِ فایل تو، نسخه‌ی اختصاصی بسازیم.
آیا این نوشته برایتان مفید بود؟
