قرارداد مشارکت ساخت خانه یکی از پرکاربردترین سازو کارها برای نوسازی املاک فرسوده و تبدیل سرمایه‌ی راکدِ زمین به واحدهای نوساز و سودآور است. در این قرارداد، سرمایه‌ی ملکیِ مالک با سرمایه، تخصص و مدیریت سازنده درهم می‌آمیزد و طرفین به نسبت آورده و تعهدات خود از پروژه برخوردار می‌شوند. با این حال، تجربه بازار نشان می‌دهد بخش عمده اختلافاتِ پس از ساخت، نه از «بدقولی»، بلکه از ابهام در متن قرارداد ناشی می‌شود. در این راهنما، به‌صورت عملی و کلمه‌کلیدی‌محور توضیح می‌دهیم قرارداد مشارکت ساخت دقیقاً چیست، سهم‌الشرکه چگونه تعیین می‌شود، چه بندهایی حیاتی‌اند، و برای کاهش ریسک، چه نکاتی را باید حتماً در متن بیاورید.

قرارداد مشارکت ساخت خانه چیست و چه زمانی بهترین گزینه است؟

مشارکت ساخت قراردادی است میان مالک (آورده: زمین یا بنای کلنگی) و سازنده (آورده: هزینه‌های ساخت، مدیریت فنی، تیم اجرایی، مجوزها و ریسک‌های پروژه).

سازنده با سرمایه و توان اجرایی خود، ملک فرسوده را تخریب و نوسازی می‌کند و در ازای آن، سهم مشخصی از واحدهای ساخته‌شده یا سهم‌الشرکه‌ی ارزش پروژه را دریافت می‌نماید. این مدل وقتی بهینه است که:

• مالک نقدینگی یا تخصص ساخت ندارد، اما زمین/بنا دارد؛
• سازنده توان مالی، فنی و شبکه اجرایی دارد، اما زمین مناسب در دسترسش نیست؛
• پروژه از نظر طرح تفصیلی، تراکم، بر و کف و امکان صدور پروانه ساخت قابل انجام باشد.

مزیت اصلی این مدل، به‌اشتراک‌گذاری ریسک و تبدیل دارایی راکد به دارایی مولد است؛ مشروط به اینکه قرارداد با ضمانت اجرا، زمان‌بندی و اسناد فنی شفاف منعقد شود.

سهم‌الشرکه در مشارکت ساخت چگونه محاسبه می‌شود؟

فرمول عمومی، نسبت ارزش زمین (یا بنای کلنگی) به ارزش کل پروژه نهایی است. سه متغیر کلیدی دارد:
۱) ارزش روز زمین/بنا ۲) هزینه تمام‌شده ساخت (سفت‌کاری، نازک‌کاری، تاسیسات، عوارض، حقوقات شهرداری، هزینه‌های مالی، بیمه و مالیات‌ها) و ارزش فروش واحدهای نهایی بر اساس مقایسه‌ی منطقه‌ای.

در عرف بازار، نسبت‌های ۶۰/۴۰ یا ۵۵/۴۵ (به نفع مالک) زیاد دیده می‌شود؛ اما ثابت و مقدس نیست. هر چه زمین مرغوب‌تر، تراکم قابل اخذ بالاتر و ریسک ساخت کمتر باشد، سهم مالک افزایش می‌یابد. برعکس، پروژه‌های ریسک‌دار (معارض، بافت فرسوده پیچیده، عقب‌نشینی سنگین، اسکلت خاص) معمولاً سهم سازنده را بالاتر می‌برند.

نکته مهم: اگر اجاره‌نشینیِ موقتِ مالک در حین ساخت لازم باشد، معمولاً مبلغ بلاعوض یا تعهد پرداخت اجاره از سوی سازنده در قرارداد می‌آید؛ این عدد باید در مدل مالی پروژه دیده و اثرش بر سهم‌ها شفاف شود.

مراحل عقلانی قبل از امضا: از احراز وضعیت ملک تا توانمندی سازنده

قبل از امضا، دو مسیر بررسی را موازی پیش ببرید:

• احراز وضعیت فنی/حقوقی ملک: استعلام ثبت، طرح تفصیلی، بر و کف، عقب‌نشینی، تعداد طبقات، تراکم مجاز، امکان پارکینگ، معارض حقوقی/ثبتی، ریسک‌های بافت فرسوده، بدهی‌های شهرداری و قبوض، وضعیت استحکام بنا برای تخریب ایمن.
• اعتبارسنجی سازنده: سوابق پروژه‌های تحویلی، نظام‌مهندسی همکاران، توان مالی واقعی (نه صرفاً قول)، دسترسی به پیمانکاران تخصصی، سابقه‌ی تسویه با کارگران و تامین‌کنندگان، حسن شهرت در تحویل به‌موقع.

این دو لایه، ورودی‌های حیاتیِ متن قرارداد هستند: اگر این بررسی‌ها ناقص باشد، بهترین متن هم ریسک را صفر نمی‌کند.

بندهای حیاتی در قرارداد مشارکت ساخت خانه

۱) موضوع و محدوده‌ی کار: از تخریب تا تحویل قطعی را دقیق بنویسید؛ شامل اخذ پروانه، تخریب، اسکلت، سفت‌کاری، نازک‌کاری، نما، تاسیسات مکانیکی/برقی، مشاعات، آسانسور، موتورخانه، حریق، محوطه‌سازی و اخذ پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی.

۲) اسناد فنی پیوست: نقشه‌های معماری مصوب، دفترچه‌ی مشخصات فنی، برندهای مرجع (یا سطح کیفی)، نقشه سازه و تاسیسات، برنامه زمان‌بندی (Gantt) و مسئولیت‌ها.

۳) زمان‌بندی مرحله‌ای: شروع کار، تخریب، فونداسیون، اسکلت، سفت‌کاری، تاسیسات، نازک‌کاری، نما، تحویل موقت، رفع نواقص، تحویل قطعی؛ با مدت هر فاز و جرایم تاخیر.

۴) تامین مالی و جریان نقد: چه هزینه‌هایی بر عهده سازنده است (عوارض، بیمه کارگری، آزمایشگاه بتن، داربست، ایمنی، آسانسور، مشاعات…)؛ چه مواردی بر عهده مالک می‌ماند (مثلاً مالیات نقل‌وانتقال هنگام تفکیک، در صورت توافق).

5) بلاعوض/بدلِ اسکان: مبلغ، زمان پرداخت، شاخص تعدیل (در پروژه‌های طولانی)، یا تعهد ماهانه‌ی اجاره با سقف مشخص؛ ضمیمه‌ی اجاره‌نامه موقت فراموش نشود.

6) سهم‌الشرکه و شیوه‌ی تقسیم: معیار تقسیم (درصد از کل یا انتخاب واحدها بعد از صورت‌مجلس تفکیکی)، روش تسهیم اختلاف متراژ/مرغوبیت (طبقات، شمالی/جنوبی، نور، تراس، ویو) و تسویه‌ی «ما‌به‌تفاوت».

7) انتقال‌های مرحله‌ای: اگر مقرر است به‌موازات پیشرفت، سهمی از سند به سازنده منتقل شود، حتماً شرط تحقق فیزیکی/اداریِ هر مرحله، حسن انجام کار و تایید مهندس ناظر قید شود.

8) کیفیت ساخت و برندهای مرجع: کف و دیوار، پنجره دو جداره، عایق‌ها، تاسیسات (پکیج/موتورخانه)، تجهیزات آسانسور، شیرآلات، کابل و کلید و پریز؛ حداقل استاندارد و ضمانت.

9) بیمه و ایمنی: بیمه مسئولیت مدنی کارفرما در برابر کارکنان، بیمه حوادث، بیمه ثالث، رعایت منابع انسانی، داربست ایمن؛ صراحتاً بر عهده سازنده.

10) تحویل موقت و قطعی: چک‌لیست نواقص، مهلت رفع، سقف نگهداشت تا تحویل قطعی؛ ضمانت حسن انجام کار (مثلاً ۵٪ تا سه ماه پس از تحویل قطعی).

11) حل‌وفصل اختلاف: داوری تخصصی (مثلاً هیات داوری متشکل از حقوق‌دان، مهندس سازه، کارشناس رسمی) با مهلت رسیدگی کوتاه؛ تعیین مرجع قضایی پشتیبان.

12) فسخ و خاتمه: موارد فسخ (تاخیرهای متوالی، ترک کار، نقض ایمنی، فروش غیرمجاز سهم)، فرمول تسویه و تکلیف کارگاه پس از فسخ.

13) عدم‌انتقال به غیر و محرمانگی: ممنوعیت واگذاری قرارداد/پروژه بدون رضایت کتبی طرف مقابل؛ NDA برای اسناد پروژه و داده‌های طرفین.

14) مالیات‌ها و هزینه‌های ثبتی: شفاف بنویسید کدام مالیات‌ها (نقل‌وانتقال، ارزش افزوده خدمات پیمانکاری در صورت شمول، عوارض شهرداری) بر عهده کیست.

تعهدات کلیدی سازنده که معمولاً اختلاف می‌سازد

• اسکان موقت مالک یا پرداخت اجاره، مطابق مفاد قرارداد و با ضمانت اجرایی (چک/ضمانت‌نامه).
• تحصیل مجوزها (پروانه، تخریب، بیمه کارگری، ناظرین) و پرداخت عوارض طبق توافق.
• پوشش خسارات املاک مجاور و حوادث ناشی از کار؛ اعلام و ثبت حوادث به بیمه.
• تحویل به موقع با کیفیت مقرر؛ در غیر این صورت جرایم تاخیر و کاهش سهم توافقی (اگر درج شده).
• پایان‌کار و تفکیک؛ پروژه بدون پایان‌کار، ناقص تلقی می‌شود.

اشتباهات رایج مالکان و سازندگان (راه پیشگیری)

۱) ابهام در نحوه تقسیم واحدها: بهترین روش، تقسیم پس از صورت‌مجلس تفکیکی و با تسویه‌ی «ما‌به‌تفاوت».
۲) نداشتن برنامه زمان‌بندی قابل سنجش: تاریخ کلی کافی نیست؛ هر فاز باید قابل اندازه‌گیری باشد.
۳) هزینه‌های پنهان: عوارض، بیمه، ایمنی، آزمایش‌ها، حق‌النظاره؛ همه را لیست کنید.
۴) عدم پیش‌بینی تضمین معتبر: بدون ضمانت‌نامه بانکی/وثیقه‌ی ملکی، ریسک مالک بالاست.
۵) تعیین برندهای مبهم: به جای «کیفیت مناسب»، مشخصات فنی یا برند مرجع ضمیمه کنید.
۶) ندیدن ریسک تورم: پروژه‌های بالای ۱۸ ماه بهتر است سازوکار تعدیل (برای بلاعوض یا برخی اقلام) داشته باشند.
۷) انتقال زودهنگام سند: هر انتقال مرحله‌ای باید مشروط به پیشرفت واقعی و تایید ناظر باشد.

سناریوی نمونه برای مفهوم سهم‌الشرکه

فرض کنید ارزش روز زمین ۳۰ میلیارد تومان، هزینه واقعی ساخت (با همه عوارض و هزینه‌های جانبی) ۳۵ میلیارد، و ارزش فروش واحدهای نهایی ۸۰ میلیارد برآورد می‌شود. حاشیه‌ی سود ناخالص ۱۵ میلیارد است. با توجه به ریسک متوسط، امکان اخذ تراکم مناسب و پرداخت بلاعوض ۶۰۰ میلیون ماهانه اجاره طی ۱۸ ماه (مجموع ۱۰/۸ میلیارد)، احتمالاً نسبت نهایی به سمت ۵۵٪ مالک / ۴۵٪ سازنده متمایل می‌شود. عدد دقیق، تابع جریان نقد، زمان‌بندی، کیفیت مورد انتظار و ریسک منطقه است؛ مدل مالی شفاف، اختلافات بعدی را کم می‌کند.

دیدگاه تخصصی مرکز قرارداد پاژ

جوهره‌ی موفقیت در قرارداد مشارکت ساخت خانه، شفافیت است: شفافیت در اسناد فنی، زمان‌بندی، کیفیت ساخت، جریان هزینه‌ها، تقسیم واحدها و ضمانت اجرا. هر بند مبهم، در مقیاس پروژه‌ی چند ده میلیاردی، به ریسک چند میلیاردی تبدیل می‌شود. پس قبل از امضا، هم ملک را دقیق بشناسید، هم سازنده را سنجش‌پذیر کنید، و سپس قراردادی بنویسید که اجراشدنی، قابل سنجش و دارای ضمانت باشد.

سوالات متداول (FAQ)