بررسی روش‌های فروش ملک مشاع و چالش‌های آن
در اصطلاح حقوقی، مال مشاع به اموالی اطلاق میشود که افراد متعدد در آن اشتراک دارند و در تقابل با مالکیت خصوصی استفاده میشود. در تعریف بنگاه در ماده 571 قانون مدنی آمده است: شرکت عبارت است از مجموعه تقسیم‌شده از حقوق مالکین متعدد در یک شیء واحد. به طور مال و ملک مشاع را می‌توان به این صورت تعریف کرد: «مال مشاع عبارت است از زمین غیر تقسیمی که بین دو یا چند نفر مشترک است و مالکان مشترک بدون اینکه مالکیت آنها مشخص باشد در آن ملک مشارکت دارند.» درواقع یک مال مشترک مالی است که توزیع میشود؛ یعنی قانوناً سهم شرکا معلوم و مسلم است ولی ازنظر جغرافیایی خوب نیست و ذره ذره اموال را باهم تقسیم می‌کنند.
در این مقاله، به بررسی روش‌های فروش ملک مشاع و چالش‌های پیش رو می‌پردازیم.
فهرست مطالب
ملک مشاع به ملکی گفته میشود که در مالکیت چند شریک بوده و ملک بین آنها مشترک است. در صورتی که شرکا با هم برای پایان دادن به شراکت توافق نداشته باشند ناگزیر کسانی که چنین تصمیمی دارند باید به دادگاه حقوقی مراجعه کنند و موضوع درخواست آنها نیز تقاضای دستور فروش ملک مشاع است.
شرایط فروش ملک مشاع
با توجه به این که در این حالت چندین نفر به عنوان مالک درگیر هستند، برای فروش ملک مشترک باید اطمینان حاصل شود که تمامی صلاحیت‌ها و حقوق مالکان رعایت شده و هیچ کدام از آنها زیر قیمت واقعی و حقیقی خود فروخته نشوند. به همین دلیل، نیاز به مشاوره حقوقی و تحقیقات درست در مورد حقوق مالکیت و شرایط قانونی مربوط به فروش ملک وجود دارد.
نحوه تقسیم مال مشاع
تقسیم مال مشاع و به دنبال آن خرید و فروش ملک مشاعی می تواند با چالش های حقوقی همراه باشد. چرا که مطابق قانون، همه مالکین در بخش های مختلف یک ملک مشاع سهم دارند و سهم هر یک در قسمت های مختلف ملک پراکنده است.
قبل از هر چیز، قانون‌گذار به خود مالکین اختیار داده است تا با یکدیگر توافق کرده و ملک را به شکلی که همه مالکین رضایت داشته باشند تقسیم کنند؛ اما اگر به هر دلیلی این تفاهم بین مالکین وجود نداشت، آن‌وقت هرکدام از مالکین که خواهان تقسیم ملک مشاع است میتواند با کمک قانون، سایر شرکا را مجبور به تن دادن به تقسیم بکند و نیازی به اجازه شریک برای مراجعه به دادگاه ندارد؛ اما قانون از چه روشی برای تقسیم ملک مشاع استفاده می‌کند؟
در پاسخ باید گفت که دادگاه بسته به نوع ملک، از یکی از این سه روش زیر، اقدام به تقسیم ملک مشاع بین مالکین می‌کند:
تقسیم به روش افراز
اگر مال به‌گونه‌ای باشد که بتوان سهم هر یک از شرکا را به‌طور دقیق و مساوی مشخص کرد، از تقسیم به روش افراز استفاده میشود. این روش اصولاً برای اموالی که قابلیت تقسیم به قسمتهای مساوی را دارند کاربرد دارد.
تقسیم به روش تعدیل
برای اموالی که دارای اجزای یکسان نیستند و نمی‌شود آن را به قسمتهای مساوی تقسیم کرد، ارزش مالی آنها برای تقسیم ملک بین شرکا در نظر گرفته میشود؛ یعنی ممکن است در یک ملک خاص، ۲۰۰ متر از بخشی از ملک به‌اندازه ۳۵۰ متر از بخشی دیگر از همان ملک ارزش مالی داشته باشد. در این شرایط به‌جای تقسیم بر اساس مساحت، تقسیم بر اساس ارزش مالی انجام میشود.
تقسیم به روش رد
گاهی پیش می‌آید که به یکی از شرکا سهمی از ملک می‌رسد که ارزش مالی آن کمتر از سهم دیگر شرکا است و نمی‌شود ملک را چه ازنظر مساحت و چه ازنظر ارزش مالی به‌طور مساوی تقسیم کرد. در این شرایط، سایر شرکا باید اختلاف ارزش سهم را به شریکی که کمتر سهم برده بپردازند تا همگی سهم یکسانی از ملک برده باشند.
مشاوره رایگان حقوقی در حوزه املاک و دعاوی آن
قوانین مربوط به فروش ملک مشترک و مشاع
فروش ملک مشترک، موضوعی است که مستلزم رعایت قوانین و مقررات مربوط به مالکیت مشترک ملک و فروش آن است. در این رابطه، قوانین و مقررات مربوط به فروش ملک مشترک عبارتند از:
قانون مالکیت مشترک
این قانون به شیوه‌ای تقسیم مالکیت بین دو یا چند نفر را تنظیم می‌کند. این قانون در مورد حقوق و تعهدات مالکان، نحوه تصمیم‌گیری، تقسیم سود و هزینه‌ها و سایر مسائل مرتبط با مالکیت مشترک ملک، قوانین را تعیین می‌کند.
قانون معاملات ملکی
این قانون به شیوه‌ای فرایند فروش و خرید ملک را تنظیم می‌کند. در این قانون، مواردی مانند شرایط قانونی برای انجام معامله، مدارک لازم برای فروش، روند تحویل ملک، و شرایط توافق‌نامه فروش تعریف شده است.
قانون مالیات بر ارزش افزوده (مالیات بر فروش)
در صورتی که ملک مشترک برای اولین بار فروخته شود، مالیات بر فروش باید پرداخت شود. این مالیات بر ارزش افزوده، بر اساس قیمت فروش ملک و با توجه به شرایط قانون مشخص میشود.
قانون محافظت از حقوق مصرف کننده
این قانون به شیوه‌ای حمایت از حقوق مصرف کننده و اطلاع رسانی صحیح در مورد شرایط فروش ملک و حقوق مالکان تعریف شده است.
قوانین مربوط به مشاوران املاک: در مورد استفاده از خدمات مشاوران املاک برای فروش و خرید ملک، قوانین مشخصی وجود دارد که باید رعایت شود.
در کل، برای فروش ملک مشترک، نیازمند رعایت قوانین مربوط به مالکیت مشترک ملک و فروش آن است و بهتر است از خدمات مشاوران املاک و وکلای متخصص در این زمینه استفاده شود.
خرید و فروش ملک مشاع به چه صورت است؟
در صورت عدم رضایت شرکا با توقف مشارکت، کسانی که چنین تصمیمی گرفته‌اند، باید دادخواست قانونی ارائه کنند و موضوع دادخواست آنها نیز خواسته دستور فروش ملک مشاع است.
در فروش و انتقال ملک مشاع به این دو نکته باید توجه شود که قبل از ثبت یا پس از ثبت، ملک مشاع منتقل و واگذار میشود.
نقل و انتقال قبل از ثبت ملک
طبق ماده 114 قانون ثبت «هرگاه ملک مشاعی به ثبت چند نفر رسیده و قبل از ثبت ملک به یک نفر منتقل شود، با ذکر نام متقاضیانی که ملک به نام آنها تبلیغ و انتقال داده‌شده است، در یک محل به نام انتقال ثبت میشود و سند مالکیت کل ملک صادر میشود.»
نقل و انتقال پس از ثبت ملک
طبق ماده 11 آیین نامه قانون ثبت «هر زمآن‌که ملک مشاع در اثر نقل و انتقالات به یک نفر منتقل شود، اسناد مالکیت قبلی باطل و سند مالکیت جدید تهیه میشود.» طبق ماده 583 قانون مدنی، هر یک از شرکا میتواند حصه خود را کلاً یا بعضاً بدون موافقت سایر شرکا به شخص ثالث منتقل کند.
ضمناً مطابق ماده 104 آیین نامه قانون ثبت، هنگام انتقال تمام یا قسمتی از اموال یا حقوق ثبت‌شده به عین ملک، سند معامله در دفتر اسناد رسمی و خلاصه آن در دفتر ثبت میشود. اداره ثبت اسناد و املاک دفتر املاک را به ثبت رسانده است.
نکات مهم دعاوی فروش ملک مشاع
> یک ملک و مال غیر منقول صرفنظر از اینکه آپارتمان باشد یا زمین باشد و یا مغازه و هر نوع ملک، در صورت داشتن مالکین متعدد به دو دسته کلی مشاع و مفروز تقسیم میشود.
> ملک مشاع ملکی است که میزان سهم هر یک از مالکین در آن مشخص است ولی مصداق و محدوده سهم او مشخص نشده است در این صورت هر یک از مالکین در تمام اجزای مال با هم سهم دارند مثلا اگر دو نفر یک آپارتمان را به نحو مشاعی و هر یک سه دانگ یا هر یک 50 درصد شریک باشند تمام اجزا و قسمتهای آن آپارتمان به همین نحو متعلق به هر دو است.
> نوع دیگر مالکیت مشترک مالکیت مفروز است که در این نوع مالکیت سهم هر یک از طرفین و شرکا مشخص است.مثلا ًاگر سه نفر یک قطعه زمین 300 متری را شریک بوده و سهام آنها مساوی باشد میتواند با توافق یا در صورت عدم توافق حسب مورد با مراجعه به اداره ثبت یا دادگاه تقاضای افراز بنمایند. بعد از افراز سهم و حدود آن مشخص شده و حتی میتواند برای سهم خود تحت شرایطی سند شش دانگ مالکیت بگیرند.
> نحوه اداره و تصرف در مال مشاع به جهت ویژگیهای خاص این نوع مالکیت احکام و مقررات پیچیده و مخصوصی دارد که توصیه میشود قبل از هر اقدام حتما با یک وکیل متخصص دعاوی ملکی مشورت شود.
> در فرضی که یک ملک مشاعی که بین چند نفر مشترک است و فارغ از اینکه دلیل اشاعه ارث بردن است یا معامله ارادی و امکان حصول توافق بین همه شرکا برای فروش یا نحوه ی تصرف وجود ندارد، هر یک از شرکا صرف نظر از میزان سهم حق مراجعه به دادگاه و تقدیم دادخواست دستور فروش را دارد.
> در فرض تقاضای فروش ملک مشاع یا تقاضای صدور دستور فروش، قاضی پس از رسیدگی و احراز مالکیت، و خوانده قرار داده شدن سایر شرکا دستور فروش صادر می کند.
> در مرحله اجرا با ارجاع امر به کارشناس قیمت ملک مشخص شده و کل آن به فروش گذاشته می شود و وجه حاصل از فروش به حساب صندوق دادگستری واریز می گردد و طبیعتا هر یک از شرکا حق مطالبه صرفا سهم خود از مبلغ حاصله را دارد.
> نکته ی قابل توجه اینکه مطابق قانون افراز املاک مشاع تقاضای دستور فروش لزوماً بعد از تشخیص عدم افراز قابل رسیدگی است. مگر اینکه در بین ورثه فرد محجوری باشد. به عبارت دیگر شریک مشاعی متقاضی فروش اول باید به اداره ی ثبت محل مراجعه نموده و پس از تشخیص قابل افراز نبودن ملک و صدور حکم عدم افراز می تواند برای فروش درخواست بدهد.
> لزوم دادن درخواست عدم افراز قبل از تقاضای دستور فروش مربوط به موردی است که عملیات ثبتی ملک پایان یافته باشد. در صورتی که عملیات ثبتی ملک در جریان باشد یا اصلا انجام نشده باشد برای تقاضای افراز و فروش هر دو باید به دادگاه مراجعه کرد.
کارشناسان مرکز قراردادهای پاژ راهنما و همراه مسائل حقوقی شما خواهند بود
درصورتی‌که شرکای ملکی مشترک بخواهند وکیل ملک را برای آنها بفروشد، اکیداً توصیه میشود که کلیه اقدامات مربوط به ملک مشترک طبق قوانین و راهکارهای مختلف توسط وکیل ملکی انجام شود. درهرصورت همه مالک هستند حتی درصورتی‌که سهم کمتری داشته باشد بازهم مالک محسوب می‌شوند.
وکالت باید توسط همه شرکا به وکیل داده شود. فرقی نمی‌کند یکی از شرکا سه دانگ داشته باشد، دیگری دو دانگ و سومی مشترکاً یک دانگ داشته باشد و در صورت عدم اقدام وکیل پرونده فضولی و نامشروع تلقی میشود.
به دلیل ویژگیهای منحصربه‌فرد این نوع مالکیت، نحوه اداره و تصرف اموال مشاع دارای قوانین و مقررات پیچیده و خاصی است که باید رعایت شود بهتر است از وکیل ملکی کمک بگیرید. شما می‌توانید وکیل ملکی متخصص در دعاوی ملکی ازجمله دعاوی تقسیم و خرید و فروش ملک مشاعی را انتخاب کنید و فقط یک‌بار به دفتر وکالت مراجعه کنید تا مراحل درخواست آزادسازی ملک مشاع، اخذ گواهی عدم آزادسازی ملک مشاع انجام شود. خرید و فروش اموال مشاع خود را به وکلای مرکز قراردادهای پاژ بسپارید تا نیازی به حضور شما در هیچ‌یک از فرآیندها نباشد.
